福林急剧贬值是否会打击匈牙利房地产市场

自从俄乌开战以来，外汇市场上匈牙利福林兑欧元的表现一直很“疲软”，几乎每分钟都会创下新的低点，甚至在本周一（7日）上午10点左右冲击到了福林/欧元。

很多人都在“战战兢兢”地看着福林的“自由落体”，匈牙利的房地产市场也不例外，因为在商业房地产市场上，几乎所有的东西都以欧元定价，而在住房市场上，外国买家——主要来自奥地利、斯洛伐克和罗马尼亚——可能会有巨大的优势。

福林的突然下跌是由于邻国乌克兰爆发的战争，随着时间的推移，福林福林汇率将趋于正常，希望俄乌战争不会持续太长时间。但是，对俄罗斯的经济制裁和天然气供应减少的威胁可能会使福林汇率在较长时间内保持在较低水平。

不过，其实匈牙利房地产市场整体上来说，受福林-欧元汇率的直接影响比许多人想象的要小得多。因为在匈牙利房地产市场上，绝大部分都是住宅交易和国内买家——他们以匈牙利福林领取工资和办理住房贷款。与年相比，匈牙利的外币贷款在整个住房贷款组合中的份额已降至最低，债权人并不需要担心汇率下跌。因此，就匈牙利国内住房市场而言，福林对欧元的走弱不会直接造成太大的负面影响。

▲年匈牙利住房市场上外国买家人数（左轴，数量）及其与年相比的变化（右轴，%）

在这方面，唯一能“扰乱”匈牙利住房市场的是外国购房者，无论是买来自住还是投资。匈牙利住房市场上的买家主要来自欧元区以及瑞士、英国、中国和美国（当然，在外国购房者中也有很多人来自不使用欧元的国家，那里的汇率也减弱了很多）。

自2月22日以来，福林对主要货币贬值了11-15%，这意味着从外国买家的角度来看，匈牙利房价也急剧下降了11-15%。

这种现象可能会导致购房需求的大幅增加，特别是来自奥地利、斯洛伐克和罗马尼亚的需求——如果生活在那里的人们不认为目前的情况太危险的话。这可能会推高靠近边境的大城市郊区和边境村庄的房价，但也可能会推高布达佩斯的价格。

此外，匈牙利的住宅和商业地产市场都将受到建筑成本进一步增加的影响。去年，材料成本的“残酷”上涨已经是建筑业的一个热门话题，今年看来还会继续下去，但这一次的原因却有所不同——因为匈牙利大部分建筑材料都是进口的，所以随着福林汇率的恶化，价格会大幅上涨，而这最终将渗透到所有次级市场，即新建住房和租金。

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